Wertgutachten für den Pflichtteil: Immobilie richtig bewerten

Im Nachlassverzeichnis steht beim Haus eine runde Zahl, die niemand überprüft hat. Für Enterbte entscheidet genau diese Zahl über das Geld: Ein Wertgutachten hilft, den Wert der Immobilie zu ermitteln, um so die ungefähre Höhe des Pflichtteils zu berechnen. Der Erbe muss den Wert der Nachlassgegenstände auf Verlangen ermitteln lassen, und zwar auf Kosten des Nachlasses.¹

Anlass für diesen Beitrag ist ein Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27. Juli 2026 (7 O 87/26). Es befasst sich damit, wer das Kostenrisiko trägt, wenn ein Erbe das Verkehrswertgutachten über eine Nachlassimmobilie erst nach monatelangem Zuwarten vorlegt.

Der Immobilienwert bestimmt die Höhe des Pflichtteils

Häufig bildet die Immobilie einen erheblichen Teil des Nachlasses. Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch, und er berechnet sich aus dem Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls. Maßgeblich ist der gemeine Wert, also der Verkaufswert am Todestag.² Der Bundesgerichtshof formuliert es so: Der Pflichtteilsberechtigte ist wirtschaftlich so zu stellen, als wäre der Nachlass beim Tod des Erblassers in Geld umgesetzt worden.³

Nicht maßgeblich sind deshalb der steuerliche Einheitswert, der Kaufpreis von vor zwanzig Jahren oder der Betrag, zu dem ein Erbe das Haus später innerhalb der Familie weitergibt. Verkauft der Erbe die Immobilie nach dem Erbfall, entfällt der Anspruch auf Wertermittlung dadurch nicht.³ Wer im Streit über die Höhe des Pflichtteils einen anderen Verkehrswert als den tatsächlichen Veräußerungserlös behauptet, muss diesen Wert beweisen und trägt insoweit auch die Kosten.³

Ein angenommenes Beispiel zeigt, worum es geht: Ein Erblasser hinterlässt zwei Kinder und keinen Ehegatten, eines der Kinder ist enterbt. Dessen gesetzlicher Erbteil läge bei der Hälfte, der Pflichtteil beträgt davon wiederum die Hälfte, also ein Viertel. Besteht der Nachlass nur aus dem Haus und setzt der Erbe es mit 300.000 Euro an, ergibt das 75.000 Euro. Ermittelt ein Sachverständiger 400.000 Euro, sind es 100.000 Euro. Die Differenz von 100.000 Euro im Hauswert kostet das enterbte Kind also 25.000 Euro. Die Quote hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob ein Ehegatte erbt und wie viele Kinder es gibt; das Beispiel dient nur der Veranschaulichung.

Wertgutachten zum Pflichtteil bei einer Immobilie

Wer pflichtteilsberechtigt, aber nicht Erbe ist, kann vom Erben Auskunft über den Bestand des Nachlasses verlangen. Daneben steht ein eigener Anspruch: Der Pflichtteilsberechtigte kann verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird, und die Kosten fallen dem Nachlass zur Last.¹ Sie müssen das Gutachten also grundsätzlich nicht aus eigener Tasche bezahlen.

Eine eigene Schätzung des Erben genügt dafür in der Regel nicht, ebenso wenig eine Preiseinschätzung aus dem Internet. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allein, dass ein unparteiischer Sachverständiger den Wert ermittelt; dass er öffentlich bestellt und vereidigt sein muss, schreibt das Gesetz nicht vor.³ Auf einen bestimmten Gutachter besteht deshalb grundsätzlich kein Anspruch; verlangen können Sie aber, dass der Sachverständige unparteiisch ist.³

Der Wertermittlungsanspruch legt den Wert nicht verbindlich fest. Er dient der vorläufigen Unterrichtung, damit Sie Ihren Anspruch berechnen und das Risiko eines Rechtsstreits einschätzen können.³ Ein Sachverständiger braucht dafür Unterlagen: Grundbuchauszug, Grundrisse, Angaben zu Lasten und laufende Mietverträge. Für Unternehmensbeteiligungen hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Auskunftsanspruch auch die Vorlage von Geschäftsunterlagen umfasst, wenn sich der Wert sonst nicht beurteilen lässt.⁴ Ob der Erbe einen Ortstermin ermöglichen muss, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich; ohne Innenbesichtigung bleibt ein Gutachten aber oft ungenau.

Wenn Sie unsicher sind, ob die vorgelegte Aufstellung ausreicht, können Sie zunächst prüfen lassen, ob die Auskunft des Erben vollständig ist.

Verzögerte Vorlage und das Urteil des LG Stuttgart

Viele Erben bestreiten den Anspruch nicht, sie liefern einfach nicht. Mit einem solchen Fall befasst sich der Beschluss des Landgerichts Stuttgart vom 27. Juli 2026 (7 O 87/26). Danach geht es um die Frage, ob ein Erbe Anlass zur Klage gibt, wenn er Gutachten und angeforderte Unterlagen nur verzögert vorlegt. Das Gericht stützt sich auf die Linie des Bundesgerichtshofs, wonach es allein auf die Wertermittlung durch einen unparteiischen Sachverständigen ankommt.⁵ Das Gericht legte der Erbin die Kosten des Rechtsstreits auf. Eine gesicherte neue Rechtslage folgt daraus nicht; ob ein Erbe Anlass zur Klage gegeben hat, entscheiden die Gerichte grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls.

Unabhängig davon hat sich dieses Vorgehen bewährt: Fordern Sie schriftlich auf und setzen Sie eine konkrete, angemessene Frist ab Zugang des Schreibens. Halten Sie jede Verzögerung mit Datum, Schreiben und Antwort fest. Bleibt der Erbe untätig, bietet sich die Stufenklage an, also eine Klage in Stufen, bei der Sie zuerst Auskunft und Wertermittlung verlangen und den Zahlungsanspruch erst danach beziffern. Ein einfaches Aufforderungsschreiben hemmt die Verjährung nicht. Eine rechtzeitig erhobene Stufenklage kann auch den zunächst noch umbezifferten Zahlungsanspruch sichern.

Verjährung läuft weiter, auch ohne Zahlen

Der Pflichtteilsanspruch und der Anspruch auf Auskunft und Wertermittlung unterliegen der dreijährigen Regelverjährung.⁶ Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners erfahren haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erfahren müssen.⁶ Bezugspunkt sind beim Pflichtteil die Kenntnis vom Erbfall und von der Verfügung, die Sie enterbt.⁷ Ob der Immobilienwert schon feststeht, spielt dafür keine Rolle.

Wer 2024 vom Tod und vom Testament erfahren hat, muss damit rechnen, dass die Frist mit dem Ende des Jahres 2027 abläuft, sofern sie nicht gehemmt wird oder neu beginnt. Sicherer sind eine schriftliche Erklärung des Erben, vorerst auf die Einrede der Verjährung zu verzichten, oder die rechtzeitige Stufenklage. Unabhängig von Ihrer Kenntnis verjähren Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen, spätestens 30 Jahre nach ihrer Entstehung.⁶

Hat der Erblasser eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, kommt ein Pflichtteilsergänzungsanspruch in Betracht. Die Schenkung wird im letzten Jahr vor dem Erbfall voll berücksichtigt und danach je Jahr um ein Zehntel weniger; nach zehn Jahren seit der Leistung bleibt sie regelmäßig unberücksichtigt, bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe.⁸ Behält sich der Erblasser den Nießbrauch vor, also das Recht, das Haus weiter zu nutzen und die Mieten zu behalten, beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel gar nicht erst zu laufen, weil er den Genuss des Gegenstands nicht entbehren muss. Überträgt ein Vater das Haus also auf ein Kind und behält sich den Nießbrauch vor, kann die Schenkung auch nach vielen Jahren noch zählen. Bei einem bloßen Wohnungsrecht kommt es auf den Einzelfall an, etwa darauf, ob es das ganze Haus oder nur einzelne Räume erfasst.⁹ Was das für Ihren Pflichtteil bedeutet, können Sie vorab mit dem Pflichtteilsrechner durchrechnen.

Mit Anwalt oder allein beim Streit um den Hauswert

Ohne anwaltliche Hilfe passieren immer wieder dieselben Fehler. Betroffene übernehmen die Zahl des Erben, ohne eine Wertermittlung zu verlangen, oder beauftragen selbst einen Gutachter und zahlen ihn aus eigener Tasche, obwohl die Kosten dem Nachlass zur Last fallen können.¹ Sie dokumentieren die Verzögerung nicht, sodass sich später schwer belegen lässt, wann sie welche Frist gesetzt haben, und sie warten auf Zahlen, während die dreijährige Frist weiterläuft.

Ein Anwalt für Erbrecht übernimmt die vereinbarten Aufgaben: die Aufforderung mit Fristsetzung, die Stufenklage in der richtigen Reihenfolge, die Durchsetzung der Wertermittlung auf Kosten des Nachlasses, die Prüfung von Schenkungen und Nießbrauchsrechten sowie die Bewertung des Kostenrisikos. Die Vergütung richtet sich nach dem jeweiligen Auftrag und den gesetzlichen Vorschriften; maßgeblich ist dabei der Gegenstandswert, also im Kern die Höhe des geforderten Betrags. Dem steht der Betrag gegenüber, um den sich der Pflichtteil bei einer korrigierten Bewertung verändert, im Beispiel oben 25.000 Euro.

Prüfen Sie, ob eine Rechtsschutzversicherung eintritt; das Erbrecht kann je nach Vertrag ganz oder teilweise ausgeschlossen sein. Ob staatliche Unterstützung für Beratung oder Verfahren in Betracht kommt, hängt von den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen ab und wird grundsätzlich im Einzelfall geprüft.

Häufige Fragen

Die folgenden Fragen stellen Pflichtteilsberechtigte besonders oft, wenn eine Immobilie im Nachlass steckt. Die Antworten geben den rechtlichen Rahmen wieder und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.

Wer zahlt das Wertgutachten beim Pflichtteil?

Verlangen Sie die Wertermittlung nach § 2314 BGB, fallen die Kosten dem Nachlass zur Last.¹ Das mindert den Nachlass und damit rechnerisch auch Ihren Anteil, Sie zahlen den Sachverständigen aber nicht allein. Beauftragen Sie dagegen selbst ein Gutachten, um im Streit einen höheren Wert zu beweisen, tragen Sie diese Kosten grundsätzlich selbst.³

Welcher Immobilienwert zählt für den Pflichtteil?

Maßgeblich ist der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erbfalls, also der gemeine Wert am Todestag.² Ein späterer Verkauf kann ein Anhaltspunkt sein, bindet aber nicht ohne Weiteres. Wer einen anderen Wert als den erzielten Kaufpreis behauptet, muss ihn darlegen und beweisen.³

Was tun, wenn der Erbe den Hauswert zu niedrig angibt?

Fordern Sie schriftlich die Wertermittlung durch einen unparteiischen Sachverständigen³ und setzen Sie dafür eine konkrete Frist. Reagiert der Erbe nicht, kommt eine Stufenklage in Betracht, mit der Sie zuerst Auskunft und Wertermittlung und anschließend die Zahlung verlangen. Bewahren Sie Schreiben, Zugangsnachweise und Antworten auf, weil es für die Kostenverteilung darauf ankommen kann, ob der Erbe Anlass zur Klage gegeben hat.

Muss der Erbe mich in die geerbte Immobilie hineinlassen?

Ein ausdrückliches Zutrittsrecht des Pflichtteilsberechtigten regelt § 2314 BGB nicht. Das Gesetz gibt Ihnen aber das Recht, bei der Aufnahme des Verzeichnisses zugezogen zu werden und die Wertermittlung zu verlangen.¹ Verweigert der Erbe jede Mitwirkung, bleibt der Weg über das Gericht.

Wie lange kann ich den Pflichtteil fordern?

Es gilt die dreijährige Regelverjährung, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem Sie vom Erbfall und von Ihrer Enterbung erfahren haben.⁶ Dass der Immobilienwert noch nicht feststeht, verschiebt den Beginn nicht. Bei verschenkten Immobilien ist zusätzlich die Zehnjahresfrist des Pflichtteilsergänzungsanspruchs zu beachten, die bei vorbehaltenem Nießbrauch in der Regel nicht zu laufen beginnt.⁹